デフレから脱却し、今や家の価格がどんどん上がり、住宅ローンの金利も上がっている状況。そんな中で新たな住宅ローンが注目されています。6月29日放送『北野誠のズバリ』（ＣＢＣラジオ）では、小宇佐・針田（こうさ・はりた）FP事務所のファイナンシャルプランナー、針田真吾さんが「残価設定型住宅ローン」について解説しました。聞き手は北野誠と大橋麻美子です。

「残クレ」ってどんな制度？

昔よりもマイホームの価格は上がり、今や夫婦で支払うペアローンは4割ほど利用され、借入期間も35年から40年、50年に延びるなど、借りる金額がどんどん上がってきています。

そのような状況の中で今、住宅ローン版の残クレが注目されています。

「残クレ」というのは「残価設定型クレジット」の略で、あらかじめ設定した数年後の下取り価格を差し引いて、残りの金額をローンで支払うというしくみ。

例えば700万円の高級車を購入し、5年後の残価が40％、つまり下取り価格を280万円とした場合、280万円に対しては金利だけを支払い、差し引き420万円分は金利と元金を払うことになります。

5年経って280万円を一括で払うことができればそのまま車は手に入り、払えなければ売却するか、さらにローンを組み直すか選択できます。

借りる金額が少なくてすむ

このしくみが住宅ローンにも適用できるそうで、針田さんが知る限り3パターンあるとのことですが、それぞれしくみが異なるため注意が必要です。

住信SBIネット銀行が、東京23区、横浜市、川崎市、大阪市の分譲マンション限定で6月1日から開始したのが「期日一括返済併用型住宅ローン」。

年収1千万円以上という条件はあるものの、担保評価の5割分は利息のみ支払えば良く、残った分の元本と利子を支払うという点は車の残クレと似ていて、融資期間は最長35年。

通常の住宅ローンと同じく金利は固定と変動が選べますが、そこに0.35％上乗せされるため、金利はやや割高です。

国が推しているローン

2つ目は昨年、国が今後普及させたいということで話題になった、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）が扱っている「特定残価設定ローン保険」。

エリアや年収に制限はなく一戸建ても利用可能で、融資期間が完了した際、当初設定した残価よりも物件価格が下回ってしまった場合は、なんと金融機関が差額を補てんしてくれます。

そうすると金融機関が損をする可能性がありましたが、今回、その下落分を住宅金融支援機構が負担することになっています。

住宅金融支援機構の公式サイトにはまだ取扱金融機関が掲載されていないようですが、今後は注目を集めそうです。

ネットでの調査は要注意

最後に針田さんが紹介するのは、移住・住みかえ支援機構（JTI）が2023年から提供しているもので、針田さんいわく最も柔軟性がある制度とのこと。
特徴は2階建てローンではなく、通常のローンと同じ。

そのまま最後まで払っても構いませんが、20年目や25年目などの途中から返済額を抑えるか、このままの額を続けるかが選択できます。

そして残価設定月がやってきた際に物件価格が残価を下回るとJTIが買い取るため、利用者の負担はありません。

なぜ、JTIが負担できるのかというと、もともと長期優良住宅を借りて貸し出す事業を2006年頃から行なっているため。
ただし、工務店は34社限定で、借りる先は日本住宅ローン、三菱UFJ銀行、楽天銀行の3行に限られています。

ちなみに、これらの内容について、ネットで調べようとする方は要注意。これらの3パターンがないまぜになって紹介された動画やサイトがあるとのことです。
（岡本）